09. veebruaril 2010. a. on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku 2009. a. IV kvartalis Eesti suuremate linnade kinnisvaraturul toimunu.
“KV.EE kinnisvaraturu ülevaade jätkab vana joont – anname numbritele-graafikutele põhineva ülevaate kõigist Eesti kinnisvaraturu aktiivsematest piirkondadest,” kommenteeris Tarvo Teslon kinnisvaraportaalist KV.EE.
Turuülevaate koostaja on analüütik ja kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark, kelle kogemus kinnisvaraturul toimuva jälgimisega ületab kümmet aastat.
“Elamispindade turg näitab üha selgemalt pöördumise märke,” tõi ülevaate oluliseima välja Tõnu Toompark. “Olen veendunud, et järgmises ülevaates on positiivsust juba märksa enam.”
2009. a. IV kvartalit kokkuvõttev KV.EE kinnisvaratuturu ülevaade ilmub 09. veebruaril 2010. a. ning on alates 09/02/2010 kl 10.00 tasuta allalaaditav portaalist KV.EE.
Teisipäeval 09. veebruaril 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele.
NB! Küsimused saab esitada juba tänasest kommentaarina või e-mailile info@kv.ee
Eelmise Online Pressikonverentsi küsimused ja vastused

Küsimused ja Vastused
Kalev 07.02.10 13:18 KV indeks on viimane kvartal üsna stabiilne olnud. Tehingute arv ja maht on nõksu kasvanud. Kas on see mingisuguse stabiilsuse märk või börsil tuntud "surnud kassi põrge"?
Teine küsimus: Kas viimane aasta on üldse tavapäraste varadega (loe: 1-3 toaliste mägede korteritega) tehinguid tehakse? Või on enamalt jaolt sundmüügid ja tehinguid tehaksegi odava varaga?
Tõnu Toompark 09.02.10 10:20 KV.EE indeks on tõesti viimase kolme kuu jooksul kõikunud 1 punkti vahemikus. See näitab, et kinnisvaramüüjatel ei ole suurt survet hindu alandada ehk hinna tasemelt konkureerida.
Paradoksaalselt on see ostjatele kasulik. Iga ostja soovib ju osta vara, mille hinnalanguse pärast ta muretsema ei peaks.
Surnud kassi põrkessem a kinnisvaraturul siiski ei usu. Seda mitte põhjusel, et kinnisvaraturul emotsioone ja asjatuid ootusi ei oleks. Pigem välistaksin surnud kassi põrke sel põhjusel, et kinnisvaratehingu tegemine on pikk protsess, mille algusfaasis tutvub ostja erinevate pakkumistega ja lõpuks vormistab tehingu. Vahepeale jääb aga pakkumiste võrdlemine, hinnakauplemine, finantseerimise organiseerimine.
Kõik need asjad võtavad aega ja annavad võimaluse tehingu tegemist katkestada. Eriti veel täna, kus ostjad eellepingute sõlmimisest ja ettemaksude tegemisest väga vaimustuses ei ole.
Eelnevat täiendaksin veel sellega, et lisaks pakkumishindadele on stabiliseerumas ka reaalsed tehinguhinnad.
Nii ma ei usu, et ajutine emotsionaalne hinnatõus saaks kinnisvaraturule jõuda.
Vastuseks teisele küsimusele tuleb mainida, et elamispindade ja korteriomanditehingute arv on ses mõttes tõusmas, et tõusunumber ei arvesta kohtutäiturite sundtäitmisi. Kohtutäiturite müügitehingud ei lähe maa-ameti statistikasse sisse.
Seega - jah, tehakse tehinguid ka nö tavapärase kaubaga.
Seejuures oleks õiglane märkida, et tehignute struktuur on nihkumas äärmusliku odavuse klassist kallimasse klassi. Selle olemusest kirjutas eile ka Peep Sooman.
Küsimus 07.02.10 21:08 Mis on kv.ee indeks aasta lõpuks?
Tõnu Toompark 09.02.2010 10:31 Olen ühes kommentaaris KV.EE indeksi kommentaaris (http://www.kv.ee/?act=index.main) pakkunud välja, et indeks võiks aasta lõpus olla tasemel 70-75 punkti ehk tänasest 10% kõrgem.
Olen sama arvamuse juures tänagi. Kinnisvaraturul ei ole küll palju positiivseid märke, kuid mõned siiski on - näiteks tehingnute arvu tõus. Samas on kadunud ülinegatiivsed mõjurid ja vaikselt hääbumas negatiivsed.
See annab põhjust optimistlikuks prognoosiks, et elu Eestimaal läheb ühel päeval ikka tagasi õigetesse rööbastesse.
Küsimus2 07.02.10 21:10 Millised on täna suuremad riskid-raksuspunktid kinnisvaraturu edasiste positiivsete arengute osas?
Tõnu Toomapork 09.02.2010 10:40 Edasiste arengute suurimaks takistuseks on laenuturg ja töötuse määr.
Laenuturg on esmalt seotud laenude väljastamisega ehk pankade valmidusega laenu väljastada. Järgmisena haakub laenuturuga omafinantseeringu määr, mida pangad laenuvõtjatelt küsivad.
Pisut kaugemas perspektiivis tuleb mängu euribori tõusust tingitud intressimäära tõus.
Positiivne on siin see, et pangad on laeneutingimuste liberaliseerimise märke andnud. Loodetavasti need märgid realiseeruvad ka tegudes.
Teine oluline riskifaktor on tööpuudus. Siiski on õnneks tõenäoliselt suuremad koondamised-vallandamised meil juba selja taga. Tööpuuduse probleem haakub otseselt perekonna finantsilise stabiilsusega ja võimega kinnisvaraturul osaleda.
Need on kaks peamit raskuspunkti, mis kinnisvaraturu osalistest tarbijaid puudutavad.
Merle 08.02.10 07:57 Palju kodusi läheb veel sundmüüki
Tõnu Toompark 09.02.10 10:53 See on küsimus, millele vastaksid paremini ehk laenuandjad. Mullu läks sundtäitmisele 3-400 elamispinda. See ei olegi tegelikult nii meeletu number nagu kardeti.
Siin tuleks kivi visata meie statistika süsteemi kapsaaeda. Aus statistika kõigepealt vajaks, et ka kohtutäiturite realiseeritud tehingud kajastuksid maa-ameti andmebaasis.
Nende juures võiks olla „lipuke“, mis võimaldaks saada statistilisi andmeid koos või ilma sundtäitmise objektideta. (Sama peaks kehtima ka uusarenduste esmamüügi kohta, mis peaks olema võimalik statistikaameti andmebaasist välja võtta.)
Küsimuse juurde tagasi tulles... Pangad on avaldanud kartust, et sel aastal sundtäitmiste osakaal suureneb. Seega võiks sundmüükide osakaal olla suurem, kui eelmainitud number.
Samas on sundtäitmiste näol tegemist suhteliselt varjatud turu sektoriga, mille kohta statistilist informatsioon praktiliselt ei ole. Seetõttu on raske ka konkreetseid kommentaare anda, ammugi prognoose teha.
Laenuvõtja 08.02.10 12:01 Mis laenuintressidega juhtub lähimal ajal? Kas tulumaksusoodustust on vaja või mitte?
Tõnu Toomaprk 09.02.10 10:57 Tõenäoliselt euribor veel lähiajal oluliselt ei tõuse, kuid siiski on prognoositud, et aasta teises pooles võiks see tulenevalt Euroopa majanduse taastumisest ülespoole minna.
Tulumaksusoodustuse osas arvan, et seda on vaja. Tulumaksusoodustus ergutab investeeringuid elamispindadesse. Need investeeringud on nõukogudeaja massehituse järel olnud pidevalt alla igasugust piiri, mis aitaks elamispindade amortisatsiooni katta. See tähendab, et elamispindade kvaliteet amortiseerumise tõttu halveneb. Tulumaksusoodustus ei pruugi küll minna inimestele, kes otseselt laenuvõtmiseks riigi tuge vajavad, kuid aitab kaudselt ka abivajajaid. Seda seeläbi, et abi mittevajav inimene teeb lihtsamalt otsuse uue elamispinna loomiseks.
Oluline on tulumaksusoodustus neile, kes on nö piiripealsed inimesed, kes justkui riigi tuge ei vajaks, kuid kellele see siiski on oluline. Tean päris mitmeid ja mitmeid inimesi, kes ootavad pikisilmi iga-aastast tulumaksutagastust, millest enamuse annab eluasemelaenu intresside tulumaksuvabastus, et selle raha arvelt mõni pikalt planeeritud suurem kulutus katta. Õigluse ja aususe huvides olgu öeldud, et ma ei pretendeeri objektiivsele hinnangule. Mina olen eluasemelaenu võtnud.
Siim 08.02.10 12:46 Kas välismaalaste huvi on eesti kinnisvara vastu tõusnud? Mis toimub uusarendustega? Kukuvad veel või jäävad pidama?
Tõnu Toompark 09.02.2010 11:09 Välismaalaste huvi Eesti kinnisvara vastu on oluliselt suurenenud. Veel aasta tagasi mainis üks kinnisvarainvesteeringutega tegeleja, et välisinvestorid on võimalik toast kiiresti peletada mainides ühes lauses koos sõnu „Eesti“ ja „kinnisvara“. Täna tundub, et see sõnapaar on pigem meelitaja, mis tuppa rahvast juurde toob.
Investorid on huvi tundmas nii ärikinnisvaraobjektide vastu, kui elamispindade vastu.
Ärikinnisvara puhul on eelistuseks rahavooga objektid. Väiksem huvi on riskantsete arendusprojektide või maatükkide vastu.
Väikeinvestorid, sh eraisikud on peamiselt huvitatud elamispindadesse investeerimise vastu. Äriplaan on lihtne – osta turu põhjast korter või paar. Seejärel need kolmeks kuni viieks aastaks välja üürida ja saada tulu peamiselt mitte üüritulu pealt, vaid eelkõige kinnisvara väärtuse tõusust.
Jooksev üüritulu aitab katta jooksvad kulutused ning investeeringud üürikorteri sisustamiseks.
Uusarenduste turg saab olema sel aastal põnev. Merko teatas juba eelmise aasta lõpus uute projektide alustamisest ja lõi ka reaalselt kopa maasse.
Arvan, et sel aastal tulevad uute projektidega välja veel vähemalt 3...5 suuremat arendajat, mõni ka mitme projektiga nagu Merkogi.
Hindade poole pealt tuleb mainida, et uusarenduste hinnad on kukkunud ja põhjusega. Need paar aastat vanad uue korterid, mis täna veel müügis on, on müümata mingi põhjusega. Põhjuseks siis endine liiga kõrge hinnaootus või vale toode vales kohas.
Seega uutel läbimõeldud projektidel vaatamata suurele pakkumiste hulgale väga suurt kokurentsi ei ole.
Oluline on siin ka see,e et uusarenduste pakkumishinnad on Tallinnas juba mitu kuud järjest tõusnud. Tagasihoidlikult tõusnud, aga siiski.
Kristi 08.02.10 16:07 Kas suveks hinnad tõusevad või langevad, mida oodata?
Tõnu Toompark 09.02.10 11:15 Suvise hinnatseme prognoos eeldab kevadise hinnataseme prognoosi. On kardetud, et elamispindade ostu-müügihinnad võiksid kukkuda suurte talviste kommunaalide tõttu ja seepärast, et töötutel on lainena lõppemas abirahad.
Ma siiski ei oleks suur talvise hinnalanguse hirmu toetaja ja eeldaksin, et suvine keskmine tehignute hinnatase on tänasest õige pisut kõrgem.
Investor 08.02.10 17:30 Kus on parimad investeerimisvõimalused täna?
Tõnu Toompark 09.02.10 11:23 Teoreetiliselt lähenedes võiks öelda, et mida mittelikviidsem turg, seda suuremad on olnud kukkumised ja seda suuremad on tõusuvõimalused majanduse taastumisel. Ehk siis maa võiks olla „intellektuaalselt huvitav“ investeerimisobjekt, kuid see eeldab kindlasti investori enda raha olemasolu.
Elamispindadeinvesteeringute sektor on seevastu märksa likviidsem ja märksa paremini prognoositav.
Teisalt rõhutaksin mõtet, et kinnisvarainvesteeringu puhul ei saa me lähtuda üldisest keskmisest tehingute hinnatasemest. Iga kinnisvaraobjekt on unikaalne ja seetõttu ei peegelda turutrendid iga üksikobjekti potentsiaali.
Madalad hinnatasemed täna ei tähenda, et iga ost on lollikindel.
küsija 09.02.10 09:11 Kas tulumaksuvabastus peaks eluasemelaeneude intressidel olema
Tõnu Toompark 09.02.10 11:27 Küsimusele sai mitte-objektiivselt vastatud juba eespool.
Küsija 09.02.10 09:12 kas laenuvõtja vastutus peaks võtmete saatmsega piirduma
Tõnu Toompark 09.02.10 11:34 Minu (kes ma ei ole laenuandja) jaoks vahet pole. Peaasi, et mängureeglid on kõigi osapoolte jaoks kohe mängu alguses selged, kuidas probleemide puhul edasi toimida.
Kõrgem risk pankadele tähendaks tõenäoliselt eelkõige pisut kõrgemat intressimäära ja suuremat nõuet omafinantseeringule. Need kaks tegurit aitaksid maandada panga riskid ja seeläbi justkui probleemi pole.
Samas tähendavad kõrgem omafinantseeringu nõue ja kõrgem intressimäär seda, et laenuturult on kõrvale tõrjutud mingi hulk inimesi, kelle jaoks laenu võtmine muutub kättesaamatuks. Samuti tuleb mõista, et kogu ühiskonnale muutub laenude võtmine mingil määral kallimaks.
Sel põhjusel ma liberaali ja vähese regulatsiooni veendunud pooldajana eriti ei toetaks ideed piirata eluasemelaenu võtja vastutust tagatisvara väärtusega.
Ma keeldun uskumast, et kui laenuvõtja vastsutus piirduks tagatisvara väärtusega, siis et ükski pang Eestis eluasemelaene ei tahaks väljastada. Laenude andmine on pankade äri ja küll nad annavad laene.
Naiivne on arvata, et vastsutuse piiramine tagatisvara väärtusega säästab meid kunagi saabuvast järgmisest kinnisvarabuumist ja sellele järgnevast kinnisvarakriisist ning sellega kaasnevast valust ja pisaratest.
Vahendaja 09.02.10 09:20 Millised sammud teevad 2010. aastal portaali KV.EE paremaks, kui see on siiani olnud?
Tarvo Teslon 09.02.10 11:35 KV.EE eesmärk on olla parima kvaliteediga kinnisvaraportaal. Kinnisvaraportaali suurim kvaliteedimärk on kindlasti kogu Eestit katvad kuulutused. Tunneme, et oleme nõrgad veel Ida-Virumaal, aga kavatsema seda kindlasti muuta.
Eelmise aasta eesmärk oli saada suurima kuulutustearvuga portaaliks ja selle oleme ka saavutanud.
Kasutajad on meid selles aidanud ja täname neid.
Küsimus 09.02.10 11:08 Kui praegu on kinnisvaraturul ostjate turg, siis kuna turu kaalukaus võiks pöörduda, millised on need tegurid, mis tõmbavad kinnisvaraturu jälle käima?
Tõnu Toompark 09.02.2010 11:45 Iseenesest on normaalne, et turg on ostjate turg. Me ei mõtle ju näiteks leivast või teleritest, et see peaks müüja turg olema. Ikka eeldame seda, et müüjad konkureerivad ostjate pärast.
Seega tahaksin maha matta nende ootused, kes ootavad kinnisvaramüüjatena tagasi 2005...2006 aastat, kus kõik oli võimalik nädalatega müüa.
Kinnisvaraturu tõmbab käima nõudlus – pakkumist on meil täna küllaga. Nõudlust turgutab laenuturg – kui laene ei anta, siis kaua nõudlus nö omavahenditest ei ela.
Turu tõmbab käima ka tõsiasi, kui ostjad näevad, et potentsiaalselt osstetava vara väärtus enam ei lange. Ehk fakt, et hinnalangus on pidama jäänud.
Teisalt ei tahaks turu käimatõmbamise osas vääraid signaale anda. 2009. aastal vahetas ostu-müügi, vahetus- ja kinketehingutega omaniku 3,2% Eesti eluruumidest.
See on igati normaalsel tasemel elamispindade käive, mis tähendab, et meeletut tehingute aktiivsuse tõtu oleks ennatlik oodata.
Toomas 09.02.10 11:34 Kuidas edukalt realiseerida oma arendusprojekti hoonestamata kruntide turul Tartus, Elvas? Hinnatase?
Tõnu Toompark 09.02.10 11:50 Edukaks projekti realiseerimiseks tuleks teha turu-uuring, selle alusel valida sihtrühm ja suunata neile tõhus turustustegevus J
Siin konkreetset nõu anda on sama, mis telefoniteel autot remontida. Tartu turg on üsna passiivne ning tehingute tase on suhteliselt madal.
Samuti peab tõdema, et elamispindade arendusprojektide arendajad on Tartus olnud suhteliselt vähe-altid hindu langetama. Eks see olegi müügitemposid pärssinud.
Konkreetse üksikasjaliku paani, mida teha võiks välja pakkuda mõn maaklerbüroo, kes on kursis nii müügiobjekti, kui ka kohalike kommunikatsioonikanalitega.
Laiemas plaanis rõhutakski „uue aja“ arendusprojektide edutegureid – need on õige asukoht, valitud sihtrühm, hästi kavandatud toode, suunatud turunduskommunikatsioon, profesisonaalne müügitegevus/-teenindus ja õiglane hind.
jupats 09.02.10 11:36 Millal eesti majandus saab j2tkusuutlikuks ...
Tõnu Toompark 09.02.10 11:56 Tegemist pole küll kinnisvara-teemalise küsimusega, aga siiski…
Eesti majandus saab minu arvates jätkusuutlikuks siis, kui inimesed usuvad Eesti riigi ja majanduse jätkusuutlikkusse. Mitte kõik, aga valdav enamus.
Siis, kui kommentaariumitest kaob nutt ja hala teema, kui paha on Eestis elada ja kuidas esimese võimaluse tekkides peaks välismaale kolima. Need virisejad ei astu reaalses elus tõenäoliselt ühtegi sammu selle nimel, et enda elu paremaks muuta.
Mina usun, et Eesti riik ja majandus on tänagi jätkusuutlikud. Pisut küll mõõnas, kuid me saame sellega hakkama.
Online-pressikonverents on lõppenud. Täname kõiki asjalike küsimuste eest.
Turuülevaatega saate tutvuda http://www.kv.ee/turuylevaade .