|
|
Uudised, blogi ja KV indeks
Foorum
Uudised
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Loid laenude väljastamine pärsib eluasemeturgu
Kadri Leipsig / KV.EE
04.05.10 10:19
04.05.10 10:19
07. mail ilmub järjekordne kvartaalne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade tõdeb, et võrreldes aastataguse ajaga on turg endiselt olulises languses. Küll tasub aga tähelepanu pöörata sellele, et turu stabiliseerumine jääb eelmise aasta teise poole ja on mitmeid märke, et sügavamale turg ei kuku.
„Erinevalt äripindade turust on elamispindade turul hinnatasemed leidnud põhja. See ei tähenda veel, et põhja leidmisele peaks järgnema hinnatõus,“ tõi välja ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark. „Hindade püsima jäämine on selge sõnub uutele kodusostjatele, et ostetava vara väärtus enam ei kuku.“
„Taas peadtõstev kinnisvaraturg on KV.EE kinnisvaraturu ülevaate viinud uuele tasemele. Endise Eesti kuue suurema linna asemel oleme nüüd värskesse ülevaatesse kokku koondanud kõikide maakonnakeskuste ja veel mõnede suuremate-olulisemate piirkondade kinnisvaraturu info,“ tõi ülevaate uuendused välja Tarvo Teslon, kinnisvaraportaali KV.EE juhatuse liige.
Avaldatud turuülevaate näol on tegemist üks kord kvartalis ilmuva ülevaatega, mis on tasuta alla laetav veebilehtedel www.kv.ee ja www.adaur.ee.
Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.
Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega. Adaur Grupp OÜ missioon on muuta Eesti kinnisvaraturg läbipaistvamaks.
Ülevaade on alla laaditav aadressilt: http://www.kv.ee/turuylevaade/
Online-pressikonverents
Reedel 07. mail 2010. a. kell 10.00-12.00 toimub online-pressikonverents, kus on võimalik küsimusi esitada ülevaate koostajatele ning portaali KV.EE esindajatele.
NB! Küsimused saab esitada juba tänasest kommentaarina või e-mailile info@kv.ee
Küsimused ja vastused
Turuuuring 06.05.10 14:08 Palju räägitakse hinnatõusust ja hinnatasemest. Kas hinnad tõusevad?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:10 Vaadates statistka numbreid tuleb vaieldamatult tõdeda, et tehingute hinnad tõusevad. Võrreldes eelmise aasta madalaimate numbritega on tänaseks tõusnud nii tehingute keskmine hind, kui ka mediaanhind (hinnatase, imllest pooled tehingutest tehakse kallimalt ja pooled odavamalt).
Tehingute hinnatase on oluliselt seotud tehingute struktuuriga. Kui tehakse endisest ajast enam tehinguid kallima varaga, siis tehingute keskmine hind tõuseb. Ehk kui näiteks ühel kuul tehakse Harju maakonnas tehinguid ainult Jõelähtme valla vanade ja langunenud odavate korteritega ja järgmisel kuul tehakse tehinguid ainult Tallinn vanalinna kallite uute korteritega, siis on kuu baasil keskmise hinna tõus meeletu.
Samas ei anna see hinnatõus vähimatki alust teha järeldusi, et kinnisvaraturul oleks midagigi olemuslikult muutunud.
Hinnatasemest erinev asi on väärtus. Elamispindade turust rääkides tuleb tõdeda, et väärtus seisab pigem paigal ega ole oluliselt tõusnud.
Võiks veel ehk lisada, et hinnatõus või -langus peaks tavapärase koduomaniku suhteliselt külmaks jätma. Kodu puhul ei ole reeglina tegemist kaubaga, mida madala hinnaga kiirelt juurde soetatakse ja kalli hinnaga müüakse. (Või vastupidi.)
Tehingute hinnatase on oluliselt seotud tehingute struktuuriga. Kui tehakse endisest ajast enam tehinguid kallima varaga, siis tehingute keskmine hind tõuseb. Ehk kui näiteks ühel kuul tehakse Harju maakonnas tehinguid ainult Jõelähtme valla vanade ja langunenud odavate korteritega ja järgmisel kuul tehakse tehinguid ainult Tallinn vanalinna kallite uute korteritega, siis on kuu baasil keskmise hinna tõus meeletu.
Samas ei anna see hinnatõus vähimatki alust teha järeldusi, et kinnisvaraturul oleks midagigi olemuslikult muutunud.
Hinnatasemest erinev asi on väärtus. Elamispindade turust rääkides tuleb tõdeda, et väärtus seisab pigem paigal ega ole oluliselt tõusnud.
Võiks veel ehk lisada, et hinnatõus või -langus peaks tavapärase koduomaniku suhteliselt külmaks jätma. Kodu puhul ei ole reeglina tegemist kaubaga, mida madala hinnaga kiirelt juurde soetatakse ja kalli hinnaga müüakse. (Või vastupidi.)
Turuuuring 06.05.10 14:09 Veel. Millal tõusevad hinnad buumi eelsele tasemele?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:21 Aeg-ajalt kostvad väited, et hinnad kunagi buumieelsele tasemele ei tõuse on naeruväärsed.
Turumajandusliku majanduskorra alustesse on sisse kirjutatud inflatsioon. Seega tõusevad hinnad buumieelsele tasemele tagasi päris kindlasti. Küsimus on lihtsalt ajas - kas selleks kulub 5, 10 või 25 aastat.
Soome lama praktika näitas, et seale hinnatasemete nominaalne taastumine võttis tipust tipuni aega ~12 aastat. Esmalt 4 aastat langust, siis 4 aastat turu põhja ja sellele järgnes 4 aastat hinnatõusu.
Eesti kinnisvarahindade langusperiood on olnud lühem. See sai alguse 2007. aasta kevadel. Hinnapõhi oli 2009. a. III kvartalis, mis põhines ühe odava hinnaga tehtud blokktehingul. Samas jäid hinnatasemed ikkagi eelmisel suvel seisma. Kinnisvarahindajad kinnitasid väärrtuste paigalejäämist sügisel-talvel. Nii võiks languse perioodiks pidada ligi 2,5 aasta pikkust perioodi.
Seega me päris sama mustrit ei järgi, mis toimus Soomes, kuid õppust viimasest saab igal juhul võtta. Riti selles osas, et langusele ei järgne kiiret tõusu.
Nii pakun, et Eesti elamispindade hinnatase on buumieelsel tasemel tagasi 7-10 aasta päraast.
Tõnu Toompark 07.05.10 10:21 Aeg-ajalt kostvad väited, et hinnad kunagi buumieelsele tasemele ei tõuse on naeruväärsed.
Turumajandusliku majanduskorra alustesse on sisse kirjutatud inflatsioon. Seega tõusevad hinnad buumieelsele tasemele tagasi päris kindlasti. Küsimus on lihtsalt ajas - kas selleks kulub 5, 10 või 25 aastat.
Soome lama praktika näitas, et seale hinnatasemete nominaalne taastumine võttis tipust tipuni aega ~12 aastat. Esmalt 4 aastat langust, siis 4 aastat turu põhja ja sellele järgnes 4 aastat hinnatõusu.
Eesti kinnisvarahindade langusperiood on olnud lühem. See sai alguse 2007. aasta kevadel. Hinnapõhi oli 2009. a. III kvartalis, mis põhines ühe odava hinnaga tehtud blokktehingul. Samas jäid hinnatasemed ikkagi eelmisel suvel seisma. Kinnisvarahindajad kinnitasid väärrtuste paigalejäämist sügisel-talvel. Nii võiks languse perioodiks pidada ligi 2,5 aasta pikkust perioodi.
Seega me päris sama mustrit ei järgi, mis toimus Soomes, kuid õppust viimasest saab igal juhul võtta. Riti selles osas, et langusele ei järgne kiiret tõusu.
Nii pakun, et Eesti elamispindade hinnatase on buumieelsel tasemel tagasi 7-10 aasta päraast.
ann 06.05.10 19:05 Kui palju hinnanguliselt on praegu pakkumishindades õhku sees? (Eriti pakuvad huvi Tartu hinnad.)
Tõnu Toompark 07.05.10 10:29 Usun, et Tallinna pakkumishindadest on enamus õhust välja lastud. Suur vahe pakkumishindade ja tehihnguhindade vahel ei põhine mitte sellel, et iga keskmisel tasemel olevat pakkumishinda saab keskmise tehinguhinnani alla kaubelda.
Suur vahe pakkumishindade ja tehingnuhindade vahel põhineb sellel, et pakkumiste ja tehingute struktuur erinevad teineteisest üksjagu palju.
Kui valdavalt tehakse tehinguid ikkagi odavamate korteritega, siis see ju tähendab teisalt, et pakkumises seisavad kallimad korterid-majad, mis pakkumishinda kõrgel tasemel hoiavad.
Üha enam on kuulda juhuseid, kus tehinguid tehakse mitme ostuhuvilise tõttu pakkumishinna tsemelt või isegi kõrgemalt hinnatasemelt. See siiski ei ole reegel, vaid üksikud-üksikud erandid.
Konkreetsemalt Tartusst rääkides tuleb tõdeda, et Tartu hinnatasemed on olnud languses laugemad ehk seda õhku on vähem välja lastud. Selle hind on olnud Tartu madalam tehinguaktiivsus ehk siis suurem kukkumine tehingute arvus.
Olen veendunud, et Tartu elamispindade turg vindub palju kauem, kui Tallinn. Seda just sel põhjusel, et tartlased ei ole olnud valmis hindu langetama ja selle arvelt laskma tehingutearvul tõusta.
tohlakas 06.05.10 21:57 Millal hakkavad hinnad tõusma?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:40 Nagu juba eelnevalt ühele küsimusele vastatud, siis hinnad juba tegelikult tõusevad. Seda annab võimaluse tõdeda maa-ameti statistika.
Jätkusuutliku hinnatõusu ja väärtuse tõusu saabumisega läheb aega vähemalt aasta-kaks.
Siiski võiks eeldada mõningast hinnatõusu selle arvelt, et täna on elamispindade hinnapendel läinud ühte äärmusesse. Usun, et võime täheldada mõningast hinnatõusu lähima aasta jooksul sel põhjusel, et väga madalad hinnad muutuvad lihtsalt madalaks.
Loodetavasti väheneb ka nende inimeste arv, kel kinnisvara müümine on sundvalik laenude kustutamise teel. Selline pakkumiste arvu vähenemine juba iseenesest tõstab tehinguhindade taset.
Tõnu Toompark 07.05.10 10:29 Usun, et Tallinna pakkumishindadest on enamus õhust välja lastud. Suur vahe pakkumishindade ja tehihnguhindade vahel ei põhine mitte sellel, et iga keskmisel tasemel olevat pakkumishinda saab keskmise tehinguhinnani alla kaubelda.
Suur vahe pakkumishindade ja tehingnuhindade vahel põhineb sellel, et pakkumiste ja tehingute struktuur erinevad teineteisest üksjagu palju.
Kui valdavalt tehakse tehinguid ikkagi odavamate korteritega, siis see ju tähendab teisalt, et pakkumises seisavad kallimad korterid-majad, mis pakkumishinda kõrgel tasemel hoiavad.
Üha enam on kuulda juhuseid, kus tehinguid tehakse mitme ostuhuvilise tõttu pakkumishinna tsemelt või isegi kõrgemalt hinnatasemelt. See siiski ei ole reegel, vaid üksikud-üksikud erandid.
Konkreetsemalt Tartusst rääkides tuleb tõdeda, et Tartu hinnatasemed on olnud languses laugemad ehk seda õhku on vähem välja lastud. Selle hind on olnud Tartu madalam tehinguaktiivsus ehk siis suurem kukkumine tehingute arvus.
Olen veendunud, et Tartu elamispindade turg vindub palju kauem, kui Tallinn. Seda just sel põhjusel, et tartlased ei ole olnud valmis hindu langetama ja selle arvelt laskma tehingutearvul tõusta.
tohlakas 06.05.10 21:57 Millal hakkavad hinnad tõusma?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:40 Nagu juba eelnevalt ühele küsimusele vastatud, siis hinnad juba tegelikult tõusevad. Seda annab võimaluse tõdeda maa-ameti statistika.
Jätkusuutliku hinnatõusu ja väärtuse tõusu saabumisega läheb aega vähemalt aasta-kaks.
Siiski võiks eeldada mõningast hinnatõusu selle arvelt, et täna on elamispindade hinnapendel läinud ühte äärmusesse. Usun, et võime täheldada mõningast hinnatõusu lähima aasta jooksul sel põhjusel, et väga madalad hinnad muutuvad lihtsalt madalaks.
Loodetavasti väheneb ka nende inimeste arv, kel kinnisvara müümine on sundvalik laenude kustutamise teel. Selline pakkumiste arvu vähenemine juba iseenesest tõstab tehinguhindade taset.
Villem 07.05.10 01:33 Kas jätkuv KV indeksi langus on tingitud oluliselt suurenenud sund- ja kiirmüügi pakkumiste arvust või pigem sellest, et müüki on jäänud madalama kvaliteediga, odavamad objektid? Või on hoopis kvaliteetsema kinnisvara omanikud peatanud oma pakkumised, kuna hinnad on lähitulevikus tõusule pöördumas ja kvaliteetobjektide sektoris on tekkimas defitsiit?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:49 Usun, et KV.EE indeksi langusel on mitmeid põhjuseid. Osalt kindlasti on mõned kinnisvaramüüjad leidnud, et täna ongi turu põhi käes ning nad ei soovi müüa põhjahinnaga.
Müüki lükatakse edasi ka euro-ootuses. Olgu siis euro saabumisega seotud ootused ratsionaalsed või mitte. Reeglina haakub euro-ootus hinnatõusuootusega.
Indeksi languse veel üheks põhjuseks on kiirmüüki ja enampakkumistele tuleva vara hulga suurenemine portaalides. Vaikselt hakkab asjaosalistel koitma, et ametlikes teadaannetes korteri registriosa väljavõtte avaldamaine ei olegi väga tõhus reklaamikanal.
Selleks, et korralikult müüa peab ikkagi kuulutuse portaali panema. Tahtmata näida erapooletu tuleb mainida, et KV.EE on miljonites kordades kvaliteetsem reklaamikanal, kui ametlikudteadaanded.ee.
Kvaliteetsem kinnisvara ja defitsiit on erinev teema. Kvaliteet on hinnang ja kvaliteetne kinnisvara võib iga inimese jaoks tähendada midagi erinevalt. Siiski pean nõustuma väitega, et pisutki nõudlikumal kliendil on täna kinnisvaraturul väga raske midagi leida.
Mahlakas 07.05.10 07:17 Millal mul tõusma hakkab
Tõnu Toompark 07.05.10 10:51 Meditsiiniliste probleemidega on mõistlik dr Noormanni poole pöörduda.
Tõnu Toompark 07.05.10 10:49 Usun, et KV.EE indeksi langusel on mitmeid põhjuseid. Osalt kindlasti on mõned kinnisvaramüüjad leidnud, et täna ongi turu põhi käes ning nad ei soovi müüa põhjahinnaga.
Müüki lükatakse edasi ka euro-ootuses. Olgu siis euro saabumisega seotud ootused ratsionaalsed või mitte. Reeglina haakub euro-ootus hinnatõusuootusega.
Indeksi languse veel üheks põhjuseks on kiirmüüki ja enampakkumistele tuleva vara hulga suurenemine portaalides. Vaikselt hakkab asjaosalistel koitma, et ametlikes teadaannetes korteri registriosa väljavõtte avaldamaine ei olegi väga tõhus reklaamikanal.
Selleks, et korralikult müüa peab ikkagi kuulutuse portaali panema. Tahtmata näida erapooletu tuleb mainida, et KV.EE on miljonites kordades kvaliteetsem reklaamikanal, kui ametlikudteadaanded.ee.
Kvaliteetsem kinnisvara ja defitsiit on erinev teema. Kvaliteet on hinnang ja kvaliteetne kinnisvara võib iga inimese jaoks tähendada midagi erinevalt. Siiski pean nõustuma väitega, et pisutki nõudlikumal kliendil on täna kinnisvaraturul väga raske midagi leida.
Mahlakas 07.05.10 07:17 Millal mul tõusma hakkab
Tõnu Toompark 07.05.10 10:51 Meditsiiniliste probleemidega on mõistlik dr Noormanni poole pöörduda.
Küsimus 07.05.10 07:58 Kuhu täna peaks kinnisvarasse investeerima?
Tõnu Toompark 07.05.10 10:56 Konkreetset investeerimissoovitusst on raske detaile teadmata anda. (Ja kõiki detaile teades läheks see juba tasulise teenuse valdkonda...)
Igal juhul tasub pöörata olulist tähelepanu investeerimisperioodi pikkusele. Vaevalt on täna võimalik midagi kinnisvaraturult soetada, mida väga kindlalt homme saab kasumlikult müüa. Aga juba 5-aastase investeerimishorisondi puhul peaks valikuvõimalusi olema.
Viimase osas annavad kindlust ka pangad, kes jõuliselt on kinnisvara asunud kokku ostma. Seda isegi enampakkumisel kaaspakkujaid üle pakkudes. Aga just pangad ongi need, kes oluliselt alla turuväärtuse müüdavate objektide puhul täna kinnisvarainvestoritele väga olulist konkurentsi pakuvad.
Veel üks küsimus 07.05.10 07:58 Mis euro kinnisvaraturule toob?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:01 10Usun, et euro toob meile hea tuju, et üks oluline samm Euroopaga integreerumise suunal on taas astutud.
Otsest mõju kinnisvaraturule pigem ei ole. Seda kasvõi põhjusel, et oleme eurot vastu võtmas ajal, mil majanduses on küll loodetavasti asjad paremuse suunas liikumas, kuid siiski üsna halvas seisus. See on põhjus, miks emotsionaalseid ja põhjendamatuid mullistusi usutavasti väga ei tekki.
Tõnu Toompark 07.05.10 10:56 Konkreetset investeerimissoovitusst on raske detaile teadmata anda. (Ja kõiki detaile teades läheks see juba tasulise teenuse valdkonda...)
Igal juhul tasub pöörata olulist tähelepanu investeerimisperioodi pikkusele. Vaevalt on täna võimalik midagi kinnisvaraturult soetada, mida väga kindlalt homme saab kasumlikult müüa. Aga juba 5-aastase investeerimishorisondi puhul peaks valikuvõimalusi olema.
Viimase osas annavad kindlust ka pangad, kes jõuliselt on kinnisvara asunud kokku ostma. Seda isegi enampakkumisel kaaspakkujaid üle pakkudes. Aga just pangad ongi need, kes oluliselt alla turuväärtuse müüdavate objektide puhul täna kinnisvarainvestoritele väga olulist konkurentsi pakuvad.
Veel üks küsimus 07.05.10 07:58 Mis euro kinnisvaraturule toob?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:01 10Usun, et euro toob meile hea tuju, et üks oluline samm Euroopaga integreerumise suunal on taas astutud.
Otsest mõju kinnisvaraturule pigem ei ole. Seda kasvõi põhjusel, et oleme eurot vastu võtmas ajal, mil majanduses on küll loodetavasti asjad paremuse suunas liikumas, kuid siiski üsna halvas seisus. See on põhjus, miks emotsionaalseid ja põhjendamatuid mullistusi usutavasti väga ei tekki.
Üürnik 07.05.10 08:33 Mis toimub üüriturul? Kas hinnad tõusevad-langevad?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:06 Elamispindade üüriturg järgib enam-vähem sama rada, mida ostu-müügiturg. Üürihinnad paistavad olevat stabiliseerunud ja pakkumine on momendil stabiilne.
Elamispindade üüripakkumine võib ehk suureneda selle arvelt, kui investorid enda investeerimisobjektid üüriturule paiskavad. See ongi üürituru "jokker" - kui palju tehakse investeeringuid, mis üüriturule jõuavad? Kui palju pääsevad need hinda mõjutam?
Omanikele ei ole korterite väljaüürimine väga kasumlik tegevus. Heal juhul saab üüritulu rahavooga katta üüripinna seotamiseks võetud laenu intressid. Põhiosa tasumiseks ei jää kindlasti midagi järele.
Seega põhineb kogu elamispindade väljaüürimise äri lootusel, et elamispindade väärtus tõuseb.
omanik 07.05.10 08:58 kas müüa või oodata müügiga eurot?
Tõnu Toompark 11:14 Sellele küsimusele lühidalt vastates soovitan ma turu põhjast vara müüa siis, kui enam teisiti (ehk müümata) ei saa ja/või on raha paigutamiseks alternatiivne parem võimalus.
Elamispinna müügi või väljaüürimise ajahorisonti ei soovita ma euroga siduda.
Mittemüümise kindel alternatiiv on elamispinna väljaüürimine. Selles osas soovitan tähelepanu pöörata eelmise küsimuse vastusele, mida siin kordama ei hakka.
Tõnu Toompark 07.05.10 11:06 Elamispindade üüriturg järgib enam-vähem sama rada, mida ostu-müügiturg. Üürihinnad paistavad olevat stabiliseerunud ja pakkumine on momendil stabiilne.
Elamispindade üüripakkumine võib ehk suureneda selle arvelt, kui investorid enda investeerimisobjektid üüriturule paiskavad. See ongi üürituru "jokker" - kui palju tehakse investeeringuid, mis üüriturule jõuavad? Kui palju pääsevad need hinda mõjutam?
Omanikele ei ole korterite väljaüürimine väga kasumlik tegevus. Heal juhul saab üüritulu rahavooga katta üüripinna seotamiseks võetud laenu intressid. Põhiosa tasumiseks ei jää kindlasti midagi järele.
Seega põhineb kogu elamispindade väljaüürimise äri lootusel, et elamispindade väärtus tõuseb.
omanik 07.05.10 08:58 kas müüa või oodata müügiga eurot?
Tõnu Toompark 11:14 Sellele küsimusele lühidalt vastates soovitan ma turu põhjast vara müüa siis, kui enam teisiti (ehk müümata) ei saa ja/või on raha paigutamiseks alternatiivne parem võimalus.
Elamispinna müügi või väljaüürimise ajahorisonti ei soovita ma euroga siduda.
Mittemüümise kindel alternatiiv on elamispinna väljaüürimine. Selles osas soovitan tähelepanu pöörata eelmise küsimuse vastusele, mida siin kordama ei hakka.
Maakler 07.05.10 09:11 Miks peaks hinnad tõusma... töötus on kõrge... palgad langevad ikka veel...
Tõnu Toompark 07.05.2010 11:23 Kui rääkida lähiperspektiivist, siis hinnad võiksid tõusta selle arvelt, et need on paljuski madalasse äärmusesse läinud. Siit tõusmine ei tähenda mitmekümneprotsendilist jätkuvat hinnatõusu aastast aastasse, vaid 5…10 protsendilist tõusu ja seejärel stabiliseerumist.
Kõrge töötusemäär ja langevad palgad on kindlasti tegurid, mis pärsivad kinnisvaraturu toimimist. Siiski võib öelda, et tänasel elamispindade turul tehakse tehinguid täitsa normaalsel tasemel ja raske on oodata olulist tehingutearvu tõusu.
aRENDAJA 07.05.10 09:38 KUIDAS ja palju uusarendused turgu mõjutavad? Palju uusi projekte turule tulemas on?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:29 Turule tulnud ja tulevad uusarendused on minu meelest, kui päikesekiir sombuses päevas. Julgus alustada uute arendusprojektidega näitab, et on inimesi, kes isegi "pimedal ajal" suudavad olla optimistid ning näha võimalusi. Soovin neile kõigile edu.
Samas siiski on lisanduvate uusarenduste maht sedavõrd väike, et turgu need oluliselt mõjutama ei pääse. Loodan, et turule tulevad uued projektid on endisaegsest parema kvaliteediga nii asukoha, planeeringute, kui ehituskvaliteedi osas ning vastavad endisest paremini tänasel päeval väga kriitiliste tarbijate vajadustele. Vastasel korral ei ole neid projekte lihtsalt võimalik müüa.
Uusi projekte on turule tulemas hulga. Ütleksin, et "paisu taga" eks ehitusloa või detailplaneeringu staadiumis on kümneid ja kümneid tuhandeis uusi kortereid ning seda ainuüksi Tallinna linnas.
See näiitab, et kui üks või teine arendaja arvab, et mingil momendil on see hetk, kus kinnisvaraarendusest on võimalik suurt kasumit teenida, siis on ta kiiresti valmnis enda projekti turule tooma. On ju masu-ajal usinalt tegeletud projektide ettevalmistamisega.
See muudab kokkuvõttes arendustegevuse vähemalt ajutiselt kiiremaks. Ehk kiiremaks muutub potentsiaalse pakkumise lisandumine. See jälle on omakorda tegur, mis hoiab võimaliku hinnatõusu lähiaastate perspektiivis tugeva kontrolli all.
Tõnu Toompark 07.05.2010 11:23 Kui rääkida lähiperspektiivist, siis hinnad võiksid tõusta selle arvelt, et need on paljuski madalasse äärmusesse läinud. Siit tõusmine ei tähenda mitmekümneprotsendilist jätkuvat hinnatõusu aastast aastasse, vaid 5…10 protsendilist tõusu ja seejärel stabiliseerumist.
Kõrge töötusemäär ja langevad palgad on kindlasti tegurid, mis pärsivad kinnisvaraturu toimimist. Siiski võib öelda, et tänasel elamispindade turul tehakse tehinguid täitsa normaalsel tasemel ja raske on oodata olulist tehingutearvu tõusu.
aRENDAJA 07.05.10 09:38 KUIDAS ja palju uusarendused turgu mõjutavad? Palju uusi projekte turule tulemas on?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:29 Turule tulnud ja tulevad uusarendused on minu meelest, kui päikesekiir sombuses päevas. Julgus alustada uute arendusprojektidega näitab, et on inimesi, kes isegi "pimedal ajal" suudavad olla optimistid ning näha võimalusi. Soovin neile kõigile edu.
Samas siiski on lisanduvate uusarenduste maht sedavõrd väike, et turgu need oluliselt mõjutama ei pääse. Loodan, et turule tulevad uued projektid on endisaegsest parema kvaliteediga nii asukoha, planeeringute, kui ehituskvaliteedi osas ning vastavad endisest paremini tänasel päeval väga kriitiliste tarbijate vajadustele. Vastasel korral ei ole neid projekte lihtsalt võimalik müüa.
Uusi projekte on turule tulemas hulga. Ütleksin, et "paisu taga" eks ehitusloa või detailplaneeringu staadiumis on kümneid ja kümneid tuhandeis uusi kortereid ning seda ainuüksi Tallinna linnas.
See näiitab, et kui üks või teine arendaja arvab, et mingil momendil on see hetk, kus kinnisvaraarendusest on võimalik suurt kasumit teenida, siis on ta kiiresti valmnis enda projekti turule tooma. On ju masu-ajal usinalt tegeletud projektide ettevalmistamisega.
See muudab kokkuvõttes arendustegevuse vähemalt ajutiselt kiiremaks. Ehk kiiremaks muutub potentsiaalse pakkumise lisandumine. See jälle on omakorda tegur, mis hoiab võimaliku hinnatõusu lähiaastate perspektiivis tugeva kontrolli all.
arendaja2 07.05.10 09:53 Millises tallinna piirkonnas on kõige suurem nõudlus uusarenduse järele ?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:34 Väga raske on öelda, et ühes või teises Tallinna piirkonnas on oluline defitsiit ning sinna arendatav uus projekt leiab ostjad lennult.
Ütleksin nii, et igas linnaosas on võimalust arendada. Mustamäelane on hea pakkumise puhul valmis õismäelaseks hakkama, võib-olla ehk ka lasnamäelaseks.
Uusarenduse puhul on asukoha juures kindlasti väga olulise tähtsusega see, kas eluruum vastab kliendi vajadustele? Kas planeeringud on inimeselt-inimesele või projekteerijalt-ehitajale? Kas ümbruskonna infrastruktuur (kaubandus-teenindus, lasteaiad-koolid-töökohad) vastavad vajadustele? Kas ehituskvaliteet on piisavalt tasemel?
Üha olulisemaks muutub arendaja kvaliteet ehk tarbija kindlus, et konkreetne ettevõte on valmis projekti ehituslikult lõpule viima. Seejuures ka katma tühjade müümata korterite kulud seni, kuni need lõpuks müüdud saavad.
Küsimuse juurde tagasi tulles… Ei tahaks küll lõpetada triviaalse võitrega, et heale kaubale on alati ostjaid, kuid nii see ju tegelikult on.
huviline 07.05.10 10:20 Kas ise ostad kinnisvara või müüd praegu ?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:35 Minu tagasihoidlik persoon ostjana või müüjana vaevalt kinnisvaraturu nõudlust-pakkumist oluliselt mõjutama pääseb. Siiski olen täna kinnisvara ostmas J
Tõnu Toompark 07.05.10 11:34 Väga raske on öelda, et ühes või teises Tallinna piirkonnas on oluline defitsiit ning sinna arendatav uus projekt leiab ostjad lennult.
Ütleksin nii, et igas linnaosas on võimalust arendada. Mustamäelane on hea pakkumise puhul valmis õismäelaseks hakkama, võib-olla ehk ka lasnamäelaseks.
Uusarenduse puhul on asukoha juures kindlasti väga olulise tähtsusega see, kas eluruum vastab kliendi vajadustele? Kas planeeringud on inimeselt-inimesele või projekteerijalt-ehitajale? Kas ümbruskonna infrastruktuur (kaubandus-teenindus, lasteaiad-koolid-töökohad) vastavad vajadustele? Kas ehituskvaliteet on piisavalt tasemel?
Üha olulisemaks muutub arendaja kvaliteet ehk tarbija kindlus, et konkreetne ettevõte on valmis projekti ehituslikult lõpule viima. Seejuures ka katma tühjade müümata korterite kulud seni, kuni need lõpuks müüdud saavad.
Küsimuse juurde tagasi tulles… Ei tahaks küll lõpetada triviaalse võitrega, et heale kaubale on alati ostjaid, kuid nii see ju tegelikult on.
huviline 07.05.10 10:20 Kas ise ostad kinnisvara või müüd praegu ?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:35 Minu tagasihoidlik persoon ostjana või müüjana vaevalt kinnisvaraturu nõudlust-pakkumist oluliselt mõjutama pääseb. Siiski olen täna kinnisvara ostmas J
??? 07.05.10 10:27 Miks peaksid kinnisvara hinnad õtusma? Kellele see hea on?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:41 Kinnisvara nominaalne hinnatõus on esmalt turumajandusliku inflatsioonilise keskkonna paratamatus.
Kui kaup läheb kallimaks ja kallinemise tempo on mõistlik, siis on see turgu soosiv. Inimesed ei karda vara osta teades, et järgmisel päeval on nende elu olulisim rahapaigutus väärtust kaotanud.
Rõhutan, et hinnatõus ei tähenda 10…20 protsendilist või veelgi kõrgemat iga-aastast hinnatõusu. Mõistlik hinnatõusu tase seondub näiteks ka inflatsiooni ja sissetulekute tõusuga.
Ja oluline teema - eestis elab endale või lähedasele kuuluval elamispinnal üle 80% inimestest. Vara väärtuse tõus suurendab nende inimeste rikkust. Rikkuse suurenemine on hea vara omanikele ehk 80% Eesti elanikele.
Joseph 07.05.10 10:52 Umbes mitu protsenti on kinnisvarahinnad praegu buumieelsest tasemest madalamad? Ütlesid, et hinnad tõusevad kindlasti buumieelsele tasemele, aga kas ka buumiaegsele?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:45 Vabandan enda sõnavääratuse pärast. Buumieelsest hinnatasemest kirjutades pidasin tegelikult silmas buumiaegset hinnataset, miks ka mitte hindade tipptaset 2007. a. aprillis.
Aprillikuiseid tooreid hinnaandmeid ei ole mul veel käepärast, kuid käesoleva aasta I kvartali kokkuvõte on olemas.
Eesti korteriomanditehingute hinnatase oli 2010 I kvartalis tipphinnast madalam 47%. Tallinna langus samuti 47%. Tartus 39% ja Pärnus 53%.
Tõnu Toompark 07.05.10 11:41 Kinnisvara nominaalne hinnatõus on esmalt turumajandusliku inflatsioonilise keskkonna paratamatus.
Kui kaup läheb kallimaks ja kallinemise tempo on mõistlik, siis on see turgu soosiv. Inimesed ei karda vara osta teades, et järgmisel päeval on nende elu olulisim rahapaigutus väärtust kaotanud.
Rõhutan, et hinnatõus ei tähenda 10…20 protsendilist või veelgi kõrgemat iga-aastast hinnatõusu. Mõistlik hinnatõusu tase seondub näiteks ka inflatsiooni ja sissetulekute tõusuga.
Ja oluline teema - eestis elab endale või lähedasele kuuluval elamispinnal üle 80% inimestest. Vara väärtuse tõus suurendab nende inimeste rikkust. Rikkuse suurenemine on hea vara omanikele ehk 80% Eesti elanikele.
Joseph 07.05.10 10:52 Umbes mitu protsenti on kinnisvarahinnad praegu buumieelsest tasemest madalamad? Ütlesid, et hinnad tõusevad kindlasti buumieelsele tasemele, aga kas ka buumiaegsele?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:45 Vabandan enda sõnavääratuse pärast. Buumieelsest hinnatasemest kirjutades pidasin tegelikult silmas buumiaegset hinnataset, miks ka mitte hindade tipptaset 2007. a. aprillis.
Aprillikuiseid tooreid hinnaandmeid ei ole mul veel käepärast, kuid käesoleva aasta I kvartali kokkuvõte on olemas.
Eesti korteriomanditehingute hinnatase oli 2010 I kvartalis tipphinnast madalam 47%. Tallinna langus samuti 47%. Tartus 39% ja Pärnus 53%.
Tiit Kaart 07.05.10 Millal võiks ärikinnisvaras eelkõige tootmis ja laopindade vakantsus hakata vähenema? Mis perioodist räägid?
Tõnu Toompark 07.05.10 11:51 Vakantsus saab hakata vähenema selle järel, kui osalt taastub sisemaine nõudlus ja teisalt taastub eksport. Seejuures peavad veel täna töötavad ettevõtted kasutuses olevad ressursid täiel määral ära kasutama.
Sel aastal vaevalt midagi sellist toimub, kuigi ka selleks aastaks prognoositakse meile majanduskasvu.
Tahtmata end lao- ja tootmispindade turu osas liiga suureks spetsialistiks piddada julgen arvata, et vakantsuse vähenemine selles sektoris võiks aset leida mitte varem, kui 2011.-2012. aastal.
Tõnu Toompark 07.05.10 11:51 Vakantsus saab hakata vähenema selle järel, kui osalt taastub sisemaine nõudlus ja teisalt taastub eksport. Seejuures peavad veel täna töötavad ettevõtted kasutuses olevad ressursid täiel määral ära kasutama.
Sel aastal vaevalt midagi sellist toimub, kuigi ka selleks aastaks prognoositakse meile majanduskasvu.
Tahtmata end lao- ja tootmispindade turu osas liiga suureks spetsialistiks piddada julgen arvata, et vakantsuse vähenemine selles sektoris võiks aset leida mitte varem, kui 2011.-2012. aastal.
Peeter Tomp 07.05.10 Milline võiks olla lähima 3 aasta turu nõudlus uutele elamispindadele. Kas eelistatakse pigem soodsaid, primitiivseid ja mõnevõrra halvema asukohaga elamuarendusi või pigem kvaliteetsemad, kallimaid ja parema asukohaga pindasid.
Tõnu Toompark 07.05.10 11:56 Eeldusel, et oleme turu põhjas, siis võiks arvata, et turu nõudlus on lähiajal kasvamas. Võiks arvata, et lähima aasta perspektiivis 1200-1500 uut korterit ikka ostetakse.
Kvaliteedi/hinna osas on tänane turg selgelt kaldu hinna poole. Arendaja peab mitte tegema ainult head kaupa, vaid vastama nõudlusele ehk hetke tarbijate vajadustele. Neist mööda vaadates ja "liiga head" kaupa valmistades kõrge hinna tõttu müügiedu loota ei ole.
Eks see ole kinnisvaratsükli tõusufaasi algus, kus tuleb turule tuua odavamat kaupa. Tsükli edasiliikumisega paralleelselt tarbijte valmidus maksta ja seega ka nõudmised kasvavad. Turule tulev liiga massiline luksuskaup on märk sellest, et kinnisvaratsükli tõusufaas võib olla kohe-kohe läbi saamas.
Tõnu Toompark 07.05.10 11:56 Eeldusel, et oleme turu põhjas, siis võiks arvata, et turu nõudlus on lähiajal kasvamas. Võiks arvata, et lähima aasta perspektiivis 1200-1500 uut korterit ikka ostetakse.
Kvaliteedi/hinna osas on tänane turg selgelt kaldu hinna poole. Arendaja peab mitte tegema ainult head kaupa, vaid vastama nõudlusele ehk hetke tarbijate vajadustele. Neist mööda vaadates ja "liiga head" kaupa valmistades kõrge hinna tõttu müügiedu loota ei ole.
Eks see ole kinnisvaratsükli tõusufaasi algus, kus tuleb turule tuua odavamat kaupa. Tsükli edasiliikumisega paralleelselt tarbijte valmidus maksta ja seega ka nõudmised kasvavad. Turule tulev liiga massiline luksuskaup on märk sellest, et kinnisvaratsükli tõusufaas võib olla kohe-kohe läbi saamas.
Tiina 07.05.10 12:01 Kinnisvara kuulutusteportaale on palju ja mulle tundub, et erinevad maaklerid kasutavad erinevaid portaale.
Kui palju maaklereid kasutab portaali kv.ee?
Kust ma tean, milline portaal on tegelikult piisavalt hea, et müügikuulutuse lisamiseks raha maksta?
Tarvo Teslon 07.05.10 12:05 Täpne maaklerite arv Eestis on teadmata, aga meie arvestuste põhjal kasutab KV.EE’d vähemalt 90% maakleritest. Lisaks on meil Eesti suurim kuulutuste arv, mis näitab, et oleme teinud head tööd.
Müügiportaali headust näitab külastajate arv ja veel täpsemalt reaalsete ostjate arv. Oleme oma lehele toonud ka uudised ja turuanalüüsi, aga ennekõike jääme heaks ja mugavaks kinnisvarakuulutuste portaaliks. Viimasel aastal on meie nädalane külastatavus olnud 70 000 ja 80 000 erineva külastaja vahel.
Allikas: http://metrix.station.ee/site/318/kv-ee
Kui palju maaklereid kasutab portaali kv.ee?
Kust ma tean, milline portaal on tegelikult piisavalt hea, et müügikuulutuse lisamiseks raha maksta?
Tarvo Teslon 07.05.10 12:05 Täpne maaklerite arv Eestis on teadmata, aga meie arvestuste põhjal kasutab KV.EE’d vähemalt 90% maakleritest. Lisaks on meil Eesti suurim kuulutuste arv, mis näitab, et oleme teinud head tööd.
Müügiportaali headust näitab külastajate arv ja veel täpsemalt reaalsete ostjate arv. Oleme oma lehele toonud ka uudised ja turuanalüüsi, aga ennekõike jääme heaks ja mugavaks kinnisvarakuulutuste portaaliks. Viimasel aastal on meie nädalane külastatavus olnud 70 000 ja 80 000 erineva külastaja vahel.
Allikas: http://metrix.station.ee/site/318/kv-ee
Online-pressikonverents on lõppenud. Täname kõiki asjalike küsimuste eest.
Turuülevaatega saate tutvuda http://www.kv.ee/turuylevaade.
Turuülevaatega saate tutvuda http://www.kv.ee/turuylevaade.
Kommentaarid (19)
to tohlakas
10.05.10 10:39
Mine ona sina city24-s edasi, mis sa siin tarkade meestega platrad. :)
Tax
08.05.10 15:25
tohlakas vabandan et võtsin sul sõnad suust. Küsida enam ei saa aga siiski... Millal indeks enam ei lange? Aitähh!
Tiina
07.05.10 12:01
Kinnisvara kuulutusteportaale on palju ja mulle tundub, et erinevad maaklerid kasutavad erinevaid portaale.
Kui palju maaklereid kasutab portaali kv.ee?
Kust ma tean, milline portaal on tegelikult piisavalt hea, et müügikuulutuse lisamiseks raha maksta?
Kui palju maaklereid kasutab portaali kv.ee?
Kust ma tean, milline portaal on tegelikult piisavalt hea, et müügikuulutuse lisamiseks raha maksta?
Joseph
07.05.10 10:52
Umbes mitu protsenti on kinnisvarahinnad praegu buumieelsest tasemest madalamad? Ütlesid, et hinnad tõusevad kindlasti buumieelsele tasemele, aga kas ka buumiaegsele?
???
07.05.10 10:27
Miks peaksid kinnisvara hinnad õtusma? Kellele see hea on?
huviline
07.05.10 10:20
Kas ise ostad kinnisvara või müüd praegu ?
arendaja2
07.05.10 09:53
Millises tallinna piirkonnas on kõige suurem nõudlus uusarenduse järele ?
aRENDAJA
07.05.10 09:38
KUIDAS ja palju uusarendused turgu mõjutavad? Palju uusi projekte turule tulemas on?
Maakler
07.05.10 09:11
Miks peaks hinnad tõusma... töötus on kõrge... palgad langevad ikka veel...
omanik
07.05.10 08:58
kas müüa või oodata müügiga eurot?
Üürnik
07.05.10 08:33
Mis toimub üüriturul? Kas hinnad tõusevad-langevad?
Veel üks küsimus
07.05.10 07:58
Mis euro kinnisvaraturule toob?
Küsimus
07.05.10 07:58
Kuhu täna peaks kinnisvarasse investeerima?
mahlakas
07.05.10 07:17
Millal mul tõusma hakkab
Villem
07.05.10 01:33
Kas jätkuv KV indeksi langus on tingitud oluliselt suurenenud sund- ja kiirmüügi pakkumiste arvust või pigem sellest, et müüki on jäänud madalama kvaliteediga, odavamad objektid? Või on hoopis kvaliteetsema kinnisvara omanikud peatanud oma pakkumised, kuna hinnad on lähitulevikus tõusule pöördumas ja kvaliteetobjektide sektoris on tekkimas defitsiit?
tohlakas
06.05.10 21:57
Millal hakkavad hinnad tõusma?
ann
06.05.10 19:05
Kui palju hinnanguliselt on praegu pakkumishindades õhku sees? (Eriti pakuvad huvi Tartu hinnad.)
turuuuring
06.05.10 14:09
Veel. Millal tõusevad hinnad buumi eelsele tasemele?
turuuuring
06.05.10 14:08
Palju räägitakse hinnatõusust ja hinnatasemest. Kas hinnad tõusevad?