Järgmise nädala teisipäeval 09/08/2011 on ilmumas järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaate ilmumisega seonduvalt toimub taas traditsiooniline online-pressikonverents.
Pressikonverentsil vastavad kinnisvarahuviliste küsimustele ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.
Küsimuste esitamiseks palume need jätta kommentaarina käesolevale postitusele.
Küsimustele vastatakse järgmisel teisipäeval 09/08/2011 ajavahemikus 10.00 kuni 12.00.
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on alates teisipäevast 09/08/2011 kl 10.00 allalaaditav aadressilt http://www.kv.ee/turuylevaade.
Ülevaate allalaadimine
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on allalaaditav:
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: 2011 II kvartal (eestikeelne);
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: 2011 II kvartal (veneekeelne);
- KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: 2011 II kvartal (inglisekeelne).
Seonduvad uudised
14.02.2012 KV.EE kinnisvaraturu ülevaade 2011: küsimused ja vastused
Teisipäeval 14/02/2012 ilmub järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade, mis võtab kokku 2011. a. kinnisvaraturul toimunu. Ülevaade kajastab nii Tallinna, kui kõikide teiste maakonnakeskuste turutrendide kajastamist. “KV.EE kinnisvaraturu ülevaade jätkab rangelt objektiivset joont,” kommenteeris portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon. “Meil puudub vähimgi vajadus turutrende ülevaates ühele või teisele poole kallutada. Nii saab meie ülevaatest parima pildi turul... Loe edasi...
10.05.2011 Uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ilmub 10/05/2011
Teisipäeval 10/05/2011 ilmub uus KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Värske analüüs pöörab tähelepanu kõikides Eesti maakonnakeskustes ja teiste suuremate kinnisvaraturu piirkondade elamispindade turul toimuvale. KV.EE kinnisvaraturu ülevaade keskendub jätkuvalt toimunu kiretule kirjeldamisele läbi numbrite ja graafikute. See läbi annab KV.EE kinnisvaraturu ülevaade ainsana võimaluse saada teada, mis toimub kodukandi kodude tehingute ja hindadega. “Siiski ei ole me... Loe edasi...
15.11.2011 KV.EE kinnisvaraturu ülevaate küsimused ja vastused
Teisipäeval 15/11/2011 ilmub järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade. Ülevaade võtab kokku Eesti ja Eesti suuremate keskuste, sh kõikide maakonnakeskuste elamispindade turu viimase aja trendid. “KV.EE soovib jätkuvalt olla usaldusväärne infokanal, mis annab ainsana sõltumatu ja erihuvidest kallutamata teabe kinnisvaraturul toimuva kohta,” kommenteeris portaali KV.EE juht Tarvo Teslon. Traditsiooniliselt vastab ülevaate ilmumise päeval kinnisvarahuviliste küsimustele ülevaate koostaja... Loe edasi...
Jaga seda lehte : 
kv.ee indeks on juba aasta samal tasemel. kas siis hinnad tõusevad?
KV.EE indeks peegeldab pakkumishindade muutust ehk hinda, mille panevad enda kuulutuse juurde kinnisvara müüa soovivad inimesed.
Pakkumishinnast erinev asi on tehinguhinnad ehk see hind, millega inimesed reaalse tehingu läbi viivad ja mis pangakontolt pangakontole liigub.
KV.EE indeks on tõepoolest pikka aega püsinud väga stabiilselt samal tasemel. Samas on indeksi stabiilsuse teatavas mõttes petlik.
Mõnes piirkonnas (nt Tallinnas) on pakkumishinnad tõusnud, teisal jälle langenud. Summaarsena ongi need vastassuunalised liikumised kokku andnud horisontaalse pakkumishinna indeksi.
Tehinguhindadega on sama lugu. Suuremates elamispindade turupiirkondades on hinnad tõusnud, kuid paljudes väikelinnades siiski veel langemas.
Siiski on tehinguhindade puhul ka summaarne näitaja ehk Eesti keskmine korteriomandite tehinguhind aastataguse ajaga võrreldes tõususuunas liikunud.
Kokkuvõtlikult. Eesti keskmine pakkumishind ei ole tõusnud. Piirkondlikud pakkumishinnad on tõusnud ja langenud. Tehinguhindadega sama lugu.
Sama küsimus, mis ikka: Kas täna on õige aeg osta? Miks?
Tänan järjepideva küsimuse eest.
Endiselt on hea aeg osta ja hea aeg müüa.
Tänane maailmamajanduse ebastabiilsus lubaks arvata, et kinnisvarainvesteering võiks omada teatavat tasakaalustavat efekti.
See ei tähenda muidugi seda, et kinnisvara peaks ostma nö valimatult. Täna ei ole selgelt 2005. a. olukord, kus iga ost oli hea ja isegi halvad ostud osutusid 2-3 kuu järel kiire hinnatõusu tõttu headeks ostudeks.
Ikka ja jälle on headel aegadel võimalik teha halbu tehinguid ja halbadel aegadel häid tehinguid.
Iga ost tuleb siiski põhjalikult läbi mõelda ja kaaluda.
Elamispinna omatarbeks ostmise jaoks on samuti täna pigem mõistlik aeg. Kui pidada silmas sissetulekute-hinna-laenutingimuste kompleksi, siis täna on elamispinda osta oluliselt mõistlikum, kui seda oli teha näiteks 2006. aastal.
Mulle tundub, et uusi kortereid tuleb järjest juurde ja juurde aga osta ikkagi midagi ei ole. Hinnnad on nii kõrged et karju appi. Ka on lootust et hinnad alla poole tulevad?
Uusi kortereid tuleb tõepoolest turule üksjagu. Suvisel ajal siiski on nende suur voog vähemaks jäänud.
Peab sedagi tunnistama, et uute korterite müük on siiani pigem edukas olnud. Uusi projekte, mis oleks liiga kauaks seisma jäänud, ei ole.
Tänaseks siiski on müügitempod pisut aeglustunud. Kas selle põhjuseks on kuum suvi, mis tänaseks juba vihmaseks sügiseootuseks on muutunud?
Võis siis oli talvise-kevadise kiire müügi põhjus see, et korterite ostmisega tegelesid need inimesed, kel hea kauba puudumisel 2008.-2009.-2010. aastatel ostud tegemata jäid?
Usun siiski, et osalt müügitempode tagasitõmbumise tõttu hakkab korterite laovaru vaikselt suurenema ja see tähendab valiku laienemist.
Seda siiski ei julgeks ennustada, et pakkumise suurenemine peaks hindu hakkama allapoole viima. Osalt on hindadel põhjana vastas kallinev ehitushind.
Teisalt võib arvata, et lisaks pakkumisele suureneb ka nõudlus, mida turgutavad taas leevenevad laenutingimused.
Kumb on täna parem investeerig – kas kesklinna korter või krunt äärelinnas?
Kesklinna korteriturg paistab aktiivne. Ehitustegevus kruntidel käib aga hinnad tunduvad madalad.
Kui kaaluda investeeringuna krunti ja korterite, siis peab kindlasti arvestama järgmiste teguritega.
Krunt jooksvat rahavoogu väga tõenäoliselt ei tekita. Korterilt on võimalik teenida igakuist üüritulu.
Krundi likviidsus on oluliselt tagasihoidlikum, kui korteril. Krundi ostmiseks tänasel päeval pangad väga laenu anda ei taha. Korteri puhul on laenu saamine märkimisväärselt kergem.
Kui võrrelda investeeringu tootlust, siis peab aja jooksul krundi hind oluliselt rohkem kasvama just sel põhjusel, et krundi rahavoog on aja jooksul nt maamaksu ja hooldamiskulude tõttu pigem negatiivne.
Maaturu puhul on üks oluline tegur ka riigi sammud maade müügil. Maa-amet paneb pea igakuiselt päris suure hulga maatükke müüki. See suurendab pakkumist ja nõudlus on tagasihoidlik.
See hoiab maa hinnad vähemalt praegu suhteliselt all. Seda ei oska mina paraku öelda, kui kaua riik plaanib enda rahakotti maamüügiga turgutada.
Eeltoodud on üldised tegurid, millega peab investeerimisotsust tehes arvestama.
Lõplik otsus saab aga siiski arvestada konkreetseid võrreldavaid investeerimisobjekte detailides, sh võimalikku ostuhinda analüüsides.
Viimastel kuudel on palju kirjutatud korterite üürimisest, üürihindade tõusust, üürikorterite vähemaksjäämisest.
Kas täna onmõistlik investeerida üürikorteri ostmisse? Millisesse piirkonda peaks üürikorteri ostma? Tartu üürihinnad paistavad olevat samal tasemel mis Tallinnas – kas peaks üürikorteri Tartus ostma?
Üüriturg on tõepoolest väga aktiivne. Selle põhjuseks on mitmed tegurid.
Üüripakkumisi on viimasel ajal oluliselt vähemaks jäänud. KV.EE blogis juhtisime sellele tähelepanu juba kuu aega tagasi: http://www.kv.ee/blog/uuripakkumiste-arv-on-kolmandiku-kokku-tombunud/
Viimase põhjuseks on omakorda tõdemus, et kunagised üürikorterid on tänaseks muutunud omanike jaoks pigem koormaks ning need paisatakse müüki (kommentaar sel teemal http://www.kv.ee/blog/kunagised-uurikorterid-jouavad-muugiturule/).
Tänast üüriturgu mõjutab ka see, et täna on hooaeg, mil tudengid on uut eluaset otsimas ning see kasvatab nõudlust.
Neil põhjustel on üürihinnad viimasel ajal Tallinnas ülespoole liikunud.
Osalt on see veel seletatav ka sellega, et korterite väärtus on tõusnud. Täna peab üürikorteri omanik vara tootluse säilitamiseks saama rohkem üüritulu, kui veel näiteks aasta tagasi.
Üürikorteri ostmiseks võib täna tõepoolest olla mõistlikum aeg, kui veel mõni aeg tagasi.
Üüriäri rahavooline tootlus jääb tõenäoliselt 4-5-6% suurusjärku, st midagi enneolematut siin ei ole. Siiski on tegemist märksa kõrgema tootlusega, kui pakuvad pankade tähtajalised hoiused.
Üürituru aktiivseim piirkond on vaieldamatult Tallinna kesklinn. See siiski ei tähenda, et mujal üürnike ei peaks olema. Kesklkinna keskmisest kallimad hinnad ei ole sugugi kõikide jaoks vastuvõetavad. Äärelinna üüriturg Tallinnas funktsioneerib samuti laitmatult.
Üürikorteri ostu planeerides tuleks lähtuda mitte niivõrd ühe või teise linnaosa eelistusest, vaid pigem sellest, et ostetav korter oleks mõistliku hinnaga, mõistliku sisustusega (kui just ei taha ise remonti teha) ja et maja välimus ei oleks potentsiaalset üürniku peletav. Samuti tasuks pilk peale visata, kas lisaks korteriostu laenule saab veel enda kanda ühistu võetud laenu.
Tartu korterite üürituru puhul on tõepoolest ebanormaalne fakt, et sealsed üürikorterid on Tallinnaga igati võrreldaval hinnatasemel.
Üürileandja poole pealt vaadatuna aga tuleb arvestada sellega, et Tartu korterite vakantsus on suurem seetõttu, et kõhna rahakotiga tudengid suvel üüri maksta väga ei taha.
Anda soovitus Tallinna ja Tartu kõrval muudesse piirkondadesse üürikorterit osta on riskantne, sest turuinfo nende piirkondade kohta on on kättesaamatu.
jätke järgi see hinnatõusu jutt. hinnad ei tõuse nii pea. mullid itaalias kreekas usas lasevad veel kogu selle asja põhja.
Ei jäta järgi. Tehinguhindade tõus on fakt, millest mööda vaadata ei saa.
Nii Eesti kui Tallinna korteriomanditehingute keskmine hind oli 2011. a. II kvartalis 10% kõrgemal, kui aasta tagasi.
Kreeka-Itaalia-Hispaania-USA-jne probleemid on muidugi fakt, millest samuti mööda vaadata ei saa.
Siiski võiksime tõdeda, et Eesti sisemaiselt on majandussüsteem korrastumas ja liikumas positiivses suunas.
See tähendab, et sisemaistest teguritest ei tule ka kinnisvaraturule suuremaid lööke ühes ega teises suunas.
Küll võib tõesti välistest faktoritest tuleneda mõjutusi, millest maailmamajanduse ookeanil ulpiv Eesti majanduse lootsik mõjutamata ei jää.
Kui palju uusi korteriprojekte veel turule mahub?
Täna on Tallinna korteriturul pisut enam pakkumisi kui veel aasta tagasi. Korteriprojekte on väga palju juurde tulnud, kuid nagu juba eespool kommenteeritud, siis on need ka kiirelt ära ostetud.
Olukorras, kus kinnisvaraturg, sh uute korterite turg (ehk turu kallim ots) funktsioneerib suhteliselt hästi võiks arvata, et uutele projektidele on veel ruumi.
Samas on vägagi paljud korteriprojektid kontsentreerunud kesklinna ja südalinna piirkonda. Nii mõnedki projektid, mis asuvad küll administratiivselt teistes piirkondades konkureerivad pigem kesklinna projektidega.
Täna on Tallinnas pakkumisel ligi 1200 uut korterit. Eeldusel, et uued projektid võiksid tulla pigem muudesse piirkondadesse, kui kesklinn, siis võiks pakkumine vabalt suureneda 1500 pakkumiseni ilma, et see turul arendajatele liigtiheda konkurentsi tõttu mingeid probleeme tekitaks.
Kui pika ajaga peaks tänasel päeval suutma ühe korraliku mustamäe korteri üürida?
Kui Mustamäe (vm piirkonna) üürikorter seisab tühjana juba 1 kuu, siis on selgelt tegemist mingi probleemiga.
Kas on siis tegemist liiga kõrge hinnaga, puuduliku reklaami või müügitöö nõrkusega.
Kui tänasel üüriturul nädalaga pakkumisele tagasisidet ei tule, siis tasub mõelda, mida teha senisest erinevalt.
Kiusatud võib olla hakata kiirelt hinda alandama, et seeläbi väljaüürimise protsessi kiirendada.
Samas tasuks mõelda reklaami- ja info levikanalite kasutamise efektiivistamisele.
Millaljärgmine kinnisvarakrahh tuleb?
Kui ma seda kindlalt teaksin, siis ostaksin õigel ajal hulga kinnisvara ja müüksin selle vahetult enne krahhi maha. Sellisel juhul oleksin rikas nagu kröösus ja ei viitsiks siin küsimustele vastata.
Nii palju siiski võin öelda, et ei ole mõtet arvata, et äsja möödunud (või siiski veel alles möödumisel olevast) kinnisvarakriisist oleme me liigselt õppust võtnud.
Majanduse tsükliline iseloom tähendab seda, et kriisid ja krahhid käivad sellega kaasas. Küll tuleb järgmine kriis omal ajal.
Kriis tuleb selle järel, kui liiga paljud hakkavad rääkima, et kinnisvaraturu iseloom on aja jooksul muutunud ja jõudnud mingisugusele uuele tasemele nt üürihindade/vara väärtuse või ostu-müügihindade/sissetulekute/laenutingimuste suhtena.
Või siis võiks kriisile eelneva mulli tunnuseks olla liiga kõrge tehingute arv suhtena olemasolevasse elamufondi.
Üheks toredaks kinnisvaramulli tunnuseks on rohke luksuskinnisvara arendamine, mille juures kriisi põhjas kahe käega peast kinni hoitakse ja nutetakse,e et kuidas ikka nii lolle otsuseid teha sai.
Otseseid ja kaudseid vihjeid ja viiteid kinnisvaramulli ja sellele vääramatult järgnevale krahhile on palju. Kurb on aga see, et enamus nendest vihjetest suudame adekvaatselt tõlgendada alles tagantjärele tarkust appi võttes.
Miks üürihind tõuseb kui palgad ei ole pärast kriisi tõusnud samale tasemele kuid samal ajal on inflatsioon kõvasti tõusnud?
Üürihind on tõusnud sel põhjusel, et nõudlus on pisut tõusnud ja pakkumine on oluliselt vähenenud.
Nõudlus on tõusnud pigem hooajalistel põhjustel. Aga ka sel põhjusel, et tänane sissetulekute tase ei ole ikkagi see, mis liiga lihtsalt lubab ostjana elamispindade turule siseneda.
Pakkumise vähenemisest sai juba eelpool kirjutatud.
See, et muud hinnad on tõusnud ja palgad on samal tasemel ei puutugi niivõrd asjasse.
Ja kui veel sedapidi asjale läheneda, et kui kõik hinnad on tõusnud, siis miks ei peaks üürihinnad samas taktis liikuma?
HInnatõusul on laiem funktsioon. Majanduse mulli ajal elasime “liiga hästi”. Nüüd tuleb majanduse jätkusuutlikkuse tagamiseks minna säästurežiimile.
See tähendabki seda, et palga ostujõud “tänu” kõrgele inflatsioonile väheneb.
miks igal pool on ainult tallinnast juttu? kas mujal elu ei olegi? meilgi ostetakse ja müüüakse kinnisvara iga päev?
Paraku on see nii, et kinnisvaraturg toimib kõige paremini Tallinnas ja Tartus. Muud piirkonnad on kinnisvaraturu vaatenurgast sedavõrd väiksed, et turu hüplikus muudab andmed ebausaldusväärseks.
Üks erandlik tehing Võru maakonnas võib kogu statistika “segamini lüüa”.
Nii näiteks tehti Eestis 2011. a. II kvartalis 3160 korteriomanditehingut. Neist tehingutest 43% ehk 1350 tehti Tallinnas. Võru linna jaoks jäi ainult 30 tehingute, mis on alla 1%.
Nende Tallinna tehingute käive moodustas kogu Eesti tehingutest 64%. Võru tehingute käive aga kõigest 0,4%.
Nii on selge, et räägitakse eelkõige piirkondadest, kus midagi toimub ja kus raha liigub.
Millal korterite hinnad jälle tipptasemetele tagasi liiguvad?
Kui võrrelda hindu 2007. a. tippudega, siis sinna liiguvad hinnad kindlasti. Usun, et 2007. a. olnud elamispindade absoluutnumbrites ja eurodesse ümberarvestatud hindu näeme veel sel kümnendil.
Iseasi on see, et viie aasta pärast on euro tõenäoliselt märksa vähem väärt, kui see on täna või oli 4 aastat tagasi mulli tipphetkel.
Kui aga küsimus formuleerida selliselt, et millal jälle äärelinna uut korterit müüakse kahe-kolmekordse keskmise palga eest, siis arvata on, et sinnagi jõuame tagasi.
Igal juhul on sellise sissetuleku ja müügihinna suhe selge ohumärk.
Vaadates aga ümbruskonna riikide pealinnade kinnisvarahindu ning nende suhet sissetulekutesse, siis Tallinnal on veel hulk arenguruumi.
Pean korra siiski veel tõdema, et mul puudub konkreetne info järgmise mulli ja krahhi kuupäevade ja kellaaegade osas :)
Millisest kinnisvarast täna turul puudus on?
Kui vastamisel ikka jääda elamispindade sektorisse, siis võiks veelkord välja tuua, et elamispindade uusarendused on väga palju koondunud kesklinna.
Äärelinnades võiks olla üksjagu ruumi arendamiseks. Näiteks on Pirital-Nõmmel-Kristiines vaid üksikuid uusi ja huvitavaid projekte. Ja ega mägedelgi valik liiga lai ei ole.
Ruumi võiks olla madala hinnaga ja hea ehituskvaliteediga elamispindadele. Ehk siis kaubale, mis on suunatud samale sihtrühmale, kes täna elab mägedes vanas paneelmajas.
Teine teema, mida siiani on küsimustele vastates veel õnnestunud vältida, on energiasääst. Energiasäästlikud korterelamud on samuti teema, kus liigset valikut veel ei ole.
Energiasäästu puhul on muidugi komistuskiviks see, et tänane ostja väärtustab pigem ostuhinda, kui elamispinda jooksvat omamiskulu.
Iseenesest võiks olla turgu üürimajadele, kus korterelamu mahamüümise asemel antakse korterite kaupa üürile. Samas saan ma väga hästi aru, et “arendan ja üürin välja” äri tootlus ei ole momendil “arendan ja müün maha” ärist atraktiivsem.
Edasi fantaseerides võiks arendusprotsessi käigus tabada ära trendi, et elamispinnad lähevad järjest suuremaks. See ei tähenda, et keskmine 2-toaline korter läheks 50 m2 asemel 70 m2 peale.
Pigem on turul jätkuvalt suurenemas nõudlus suuremate pindade ehk ridaelamute, paarismajade, ühepereelamute vastu.
Kõikidele arendajatele soovitaksin igal juhul mõelda väga tõsiselt sellele, mille poolet tema pakutav kaup erineb turu nö keskmisest. Ehk siis millele ehitada üles projekti turunduskommunikatsioon ehk avalikkusele suunatav sõnum.
Tüüpiline “meil on hea asukoht ja hea kvaliteet” ei tööta, sest seda väidavad kõik ja eristumine on võimatu.
Täname kõiki küsimuste esitajaid!
KV.EE kinnisvaraturu ülevaade on allalaaditav aadressilt http://www.kv.ee/blog/wp-content/uploads/kv.ee-kinnisvaraturu-ulevaade-2011-ii-kvartal-eesti-keel.pdf
[...] Online pressikonverentsil küsimuste esitamine ja neile vastamine toimub teisipäeval 09/08/2011 KV.EE blogis. [...]
[...] Viide eelmise online-pressikonverensti küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/blog/kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaade-pressikonverents-09082011/ [...]
[...] Viide eelmise online-pressikonverensti küsimustele ja vastustele: http://www.kv.ee/blog/kv-ee-kinnisvaraturu-ulevaade-pressikonverents-09082011/ [...]