Üldine hinnatõus paljudes majandussektorites ning jutud kinnisvaraturu jõudsast taastumisest sunnib küsima, kuidas reageerivad sellele üürikulud. Kas üldises hinnatõusukeskkonnas on üldse võimalik prognoosida, et üürikulud saaksid langeda?
Üürikulud koosnevad kahest komponendist – üürileandjale ehk kinnisvaraomanikule makstavast üürihinnast ja kõrvalkuludest, mis koosnevad hoone haldamisega seonduvatest kuludest. Üha enam büroopinna otsijaid on selgelt aru saanud, et oluline ei ole mitte niivõrd ühe või teise liidetava suurus üksikuna võttes, vaid eelkõige kahe komponendi kogusumma.
Ajas tagasivaadatuna on üürihinnad ehk üürileandjale makstav kulukomponent büroohoonete puhul olnud vaikses ja stabiilses tõusus juba käesoleva aasta algusest. See on aeg, kus vakantsused hakkasid hoogsalt vähenema ja kontoripindade nõudlus tõstis pead.
Hinnatasemed on tõusnud paljuski seetõttu, et need kukkusid kinnisvarakriisi ajal väga madalale tasemele. Mõningane hindade kerkimine tähendab eelkõige mõistliku hinnataseme taastumist.
Tänane turuolukord ja muuhulgas uute kvaliteetsete büroopindade vakantsuse vähenemine – näiteks Technopolis Ülemiste näitel 5% peale – tähendab seda, et üürihindade langus meid kindlasti ees ei oota. Pigem seisame silmitsi jätkuva stabiilse üürihindade kerkimisega, mis numbrilisena võiks tähendada aastast hinnatõusu suurusjärgus 5-15%.
Üürihindade tõusu üks oluline tegur on korralike pindade nappus. Madalale langenud vakantsuse suurendamiseks on kõrgele kerkinud ehitushindade kontekstis uusi büroohooneid raske ehitada. Selleks, et tänaste hindadega uut büroohoonet ehitama hakata, peab selle üürihind olema tänastest tasemetest 20% kõrgemal.
Prognoositav A-klassi büroohindade konkreetsem hinnatõus sõltub büroohoone asukohast, pindade suurusest, lepingute pikkusest ja ka kõrvalkulude suurusest. Kui hoone üürihind on küll mõistlik, kuid kõrvalkulud on väga suured, siis on sellist pinda tänasele üüripinna vajajale raske pakkuda.
Eesootavad elektri, kütte ja teiste kõrvalkulude hinnatõusud ei mõju summaarsetele üürikuludele taas sugugi soodsalt. Kõrvalkulude maksumus ei mõjuta otseselt üürileandjale makstavat üürihinda, sest kõrvalkulud liituvad üürihinnale.
Konkurentsis püsimiseks peab üürileandja investeerima hoonete energiatõhususse ja nn. targa maja kontseptsiooni, mis aitaks kõrvalkulusid alla tuua või vähemalt stabiilsena hoida. Üürileandja peab tegema omalt poolt kõik, et kõrvalkulud oleksid minimaalsed.
Eeltoodu põhjal võib öelda, et üürikulude mõlemad komponendid ehk siis summaarne üürikulu, on büroopindade üürniku jaoks pigem tõusmas. Turuolukord soosib üürihindade vaikset tõusu, kõrvalkulud liiguvad samas taktis muu inflatsiooniga. Kinnisvaraarendajad peavad lisaks vastuvõetavale üürihinnale hoolitsema ka selle eest, et nende pakutavad kõrvalkulud oleksid samuti mõistlikul tasemel. Vastasel korral muutub büroo üürileandmine keerukaks või tuleb teha järeleandmisi üürihinna osas.
Gert Jostov
Tehcnopolis Ülemiste AS juhatuse esimees
Seonduvad uudised
16.02.2011 BREM Kinnisvarabüroo: Millised väljavaated on vanematel äripindadel?
Kuna äripindade turgu iseloomustab trend, et kliendid kolivad vanematelt pindadelt uuematele, siis tekib küsimus, kuidas säilitada vanemate pindade atraktiivsust ja kaasata uusi üürijaid. „Fakt on see, et järjest olulisemaks muutub kommunaalkulude kokkuhoid, seega tuleks olemasolevate üürilistega kokkuleppel kaaluda hoone üleviimist elektriküttele. Elektriga kütmine on paindlik võimalus hoida kokku nii üüriliste raha kui ka tühjade pindade... Loe edasi...
21.09.2011 Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – hinda mõjutavad tegurid (1/5)
KV.EE Nõuanderubriigi “Kuidas leida üürikorter“ eelmises artiklis kirjutasime üürikorteri otsimisel tubade arvu ja piirkonna valimisest. Seekord kirjutame üürihinnast ja hinda mõjutavatest teguritest. Kui kallis? Tubade arvu vajaduse ja piirkonna üle otsustamise järel võiks järgmine kriteerium olla hinnataseme üle otsustamine. Üürikorteri otsija peaks paika panema, kui suure osa perekonna eelarvest oled nõud kodu üürimisele kulutama. Siin... Loe edasi...
18.08.2011 Büroopindade turg saab taas jalad alla
Tänane büroopindade turg on majanduse elavnemise tõttu selgelt tõusnud uuele elule. Olemasolevad pinnad on täitumas, alustatud on vaid väga üksikute uute büroohoonete rajamisega. Vaikselt kasvava nõudluse tingimustes ei ole keeruline prognoosida A-klassi büroopindadele aastast hinnatõusu 5-15 protsendi suurusjärgus. Majanduskriisi esimene laine on üle Eesti rullunud ja muutunud möödanikuks. Nüüdsest paistab ettevõtete aktiivsus olema suurest ehmatusest... Loe edasi...
Jaga seda lehte : 
